משכנתאות מבנקים

במשכנתא מעורב הרבה כסף, כל כך הרבה שכדאי למצות את הכוח שלנו בשוק ולהשיג את התנאים הטובים ביותר שאנו יכולים לקבל. יש לכם סכום התחלתי נחמד אך זה לא מספיק אפילו בשביל מרפסת. אתם לא לבד, מחירי הדירות בישראל מרקיעי שחקים ומאלצים אנשים להתחייב על משכנתאות גדולות. כיום משכנתא ישראלית ממוצעת עומדת על כ 650 – 680 אלף ₪ וזאת בנוסף להלוואות נוספות של כ 150 אלף ₪ הכוללת משיכות יתר, מימון חוץ בנקאי, כרטיסי אשראי וכו’. בעיקרון הבנקים הגדולים נוטים להיות קצת מפונקים ומעדיפים לווים “איכותיים” עם יכולת החזר מושלמת. כמובן שאין פה כלל והדבר תלוי גם בקשר שלכם עם הבנק, מדיניות הסניף ואיכות הנכס.

ראו השוואה

קבלו ייעוץ למשכנתא

ללא שום התחייבות

משכנתאות מבנקים

המדריך הפיננסי

מה זה בדיוק משכנתא?

מה זה בדיוק משכנתא?

משכנתא היא הלוואה ארוכת טווח הניתנת כנגד משכון נכס. משכנתא ניתנת על ידי בנק למשכנתאות, במחלקה ייעודית בבנק או בחברת ביטוח. הלוואה זאת נלקחת בדרך כלל עבור רכישת נכס נדל”ן וכנגד שעבוד הנכס עצמו. מדובר בהלוואה מורכבת המכילה אלמנטים של הערכת נכס, הערכת יכולת עמידה בפריסת התשלומים לאורך שנים וכן תוספות של ביטוח חיים ללווה וביטוח לנכס. אם הלווה אינו עומד בתנאי התשלום של ההלוואה רשאי הבנק למכור את הנכס המשועבד בכ- 70% מערכו ולסלק את חלקו בהלוואה, יתרת הסכום (אם נשאר) עוברת לבעל הנכס. משכנתה הינה הלוואה נפוצה מאד ומחזיקים בה כ 29% ממשקי הבית בישראל (בעיקר במגזר היהודי). לקיחת משכנתא נחשבת בדרך כלל לעסקה הגדולה והמשמעותית ביותר שעושה משפחה. בכל רגע נתון ניתן לסגור את המשכנתא ולשלם את יתרת הסכום (בתוספת קנסות יציאה) או לפתוח משכנתה חדשה תוך כדי פריעת הישנה (מחזור משכנתה).

למי מתאים משכנתא?

למי מתאים משכנתא?

החזקת נכס בבעלות המשפחה נחשבת בישראל לנורמה וזוגות רבים מוכנים להיכנס להתחייבויות גדולות בשל כך. רכישת נכס למגורים צריכה להישקל ברצינות על ידי כל אחד וכנגד חישובי עלות מול תועלת בלבד. זוגות שיש ברשותם סכום התחלתי משמעותי של כמה מאות אלפי שקלים והכנסה יציבה של לפחות 12,000 ₪, יכולים בדרך כלל להשלים את הסכום הדרוש לרכישת דירה צנועה. הדבר נכון כל עוד זוג זה אינו מוציא יותר מ 25% מההכנסה עבור מגורים וזה אומר במקרה שלנו סך הוצאה מקסימלית של 3,000 ₪ משכנתא כולל ביטוח ריסק ומבנה. במקרים מסוימים יכול הבנק לאשר החזר חודשי של עד 40% מההכנסה הפנויה של הלווים. גם לגבי ההון ההתחלתי יש כללים ברורים כיום תוכלו לקבל הלוואה של עד 75% מערך הנכס. כלומר עבור דירה שעולה מיליון ₪ תצטרכו הון מינימלי של 250,000 ₪. משכנתה מתאימה גם למי שיש ברשותו כבר משכנתה והוא ומעוניין למחזר אותה בתנאים טובים יותר. משכנתא אפשר לקחת עבור נכס למגורים, נכס להשקעה (דירות להשכרה, פאנלים סולאריים וכו’) וכן עסק, תוך שיעבוד נכס אחר.

מה היתרונות והחסרונות במשכנתא?

מה היתרונות והחסרונות במשכנתא?

לפעמים בחיים אנחנו צריכים להיכנס למצבים שגדולים עלינו בכמה מידות ורכישת נכס למגורים זה אחד הנפוצים שבהם. לצורך כך המציאו את המשכנתא, מתוך מחשבה שלהשתעבד לגוף מממן זה הרע במיעוטו במקרים אלה. פריסת התשלומים ה”נוחה” אינה תמיד נוחה ולעיתים חונקת אותנו במשך שנים, אך המצב כנראה עדיף על פני מגורים בשכירות. מצד שני, אם מתנהלים בתבונה אפשר להחזיק משכנתא נוחה למדי בסכום קבוע המתחרה בעלות שכירות ועם הזמן הופך לזול ממנה. עניין זה מוכר היטב בקרב משקיעים הנכנסים להלוואות במכוון ומממנים איתם רכישת נכסים נוספים המניבים את ההחזרים החודשיים. כך יוצא שהבנק והשוכרים מגדלים לכם הון ואתם צריכים רק לנהל. אחת הבעיות הגדולות במשכנתא זאת המחויבות ארוכת השנים לספק החזרים שנגזרו מנקודות הנחה שאינן רלוונטיות אחרי מספר שנים. לעיתים מתברר ללווים הם שאינם יכולים יותר לעמוד בהחזרים והם מאבדים את הנכס. זה יכול לקרות לאחר אבדן מקורות הכנסה או בשל מחלה או משבר משפחתי. סיבה נוספת לאיבוד נכסים זה משבר כלכלי בנדל”ן וקריסת מחירים כללית כדוגמת משבר הסאב-פריים בו מיליונים איבדו את בתיהם.

אילו סוגים של משכנתאות קיימים?

אילו סוגים של משכנתאות קיימים?

תשלומי משכנתא נהוג לפרוס בדרך כלל באופן אחיד על פי לוח שפיצר, אך קיימות גם דרכים אלטרנטיביות המתאימות למקרים ייחודיים. מסלול גרייס יאפשר לכם לפתוח בהחזר נמוך ולהגביר את הקצב ככל שעובר הזמן. במסלול בוליט משלמים את הריבית בלבד ואת הקרן פודים במכה אחת בתום התקופה. מעט שונה ממנה היא הלוואת בלון המשולמת במכה אחת קרן + ריבית בתום התקופה. לא רק למשטר פריעת המשכנתא יש משמעות אלה גם להצמדת החוב. מסלול ריבית קבועה לא צמודה יספק לכם וודאות מלאה לכל אורך חיי המשכנתא. במסלול ריבית משתנה המשכנתא מושפעת משערי הריבית של בנק ישראל המשתנים מעת לעת. קיימת גם הצמדה לריבית מק” וכן משכנתה צמודה למט”ח הייחודית שמוצמדת למטבע כלשהו כמו דולר, יורו או ין יפני. משכנתא זאת מתאימה למי שמקורות הכספים שלו מגיעים במט”ח.

מה העלויות במשכנתא?

מה העלויות במשכנתא?

עלויות המשכנתא נגזרות מן הריבית שאותה אתם משלמים עבור ההון שקניתם מן הבנק לצורך רכישת נכס. כיום בתקופה של ריבית אפסית, משלמים מעט יחסית עבור הכסף ונכון הדבר במיוחד לגבי מסלולים משתנים. במסלולים הצמודים אפשר לקבל הצעות העומדות על פריים + 2.5 אחוז ומעלה. לכן רבים עשו מהלך בשנים האחרונות ומחזרו את המשכנתא בכדי ליהנות מהריביות הנמוכות. לכל שבריר אחוז חשיבות רבה בעלויות התשלום ומגיע לאלפי שקלים במצטבר. את עלויות המשכנתא יש לברר לפני שפותחים את ההלוואה ובמסגרת סקר שוק. מכיוון שבדרך כלל מחלקים את המשכנתא למספר מסלולים על פי המלצת יועץ המשכנתאות, יש להשוות את העלות הכוללת ולשקלל את הכדאיות מול הצעות אלטרנטיביות. ככל שהמשכנתא חשופה לאי וודאות (כמו ריבית בנק ישראל ושערי מט”ח), כך תוכלו להעריך פחות את מחיר הכסף והערכת העלות תישאר בגדר ניחוש מושכל. משכנתא ארוכה יכולה להוסיף עשרות אחוזים לקרן ואף להכפיל את העלות הכוללת. זאת אומרת שאתם קונים דירה אחת לעצמכם ואחת לבנק.

איך בוחרים בנק למשכנתאות?

איך בוחרים בנק למשכנתאות?

בחירת בנק משכנתאות נעשית על פי פרמטר אחד בלבד וזה עלות מימון אטרקטיבית. הבנק שמוכן לתת לכם את מבוקשכם בריבית הנמוכה ביותר שאפשר זה הבנק שכדאי לבחור בו. במידה מסוימת עדיף להישאר בבנק שבו אתם מנהלים את העו”ש אך בתנאי שהוא מוכן להתאמץ בשבילכם. זאת אומרת שאם קיבלתם שתי הצעות טובות ואחת מהן מגיעה מהבנק שלכם, אז פשוט תישארו. לפעמים הבנק בוחר אתכם, זה קורה אם סורבתם על ידי כל מי שפניתם אליו ורק בנק אחד מוכן להלוות לכם. סביר להניח שהבנק הזה ירצה ריבית גבוהה עבור ההלוואה ולא תהיה לכם ברירה אלא ללכת על זה. במצב זה עליכם לעשות חושבים מדוע מסרבים לכם ויכול להיות שאתם פשוט לא מבושלים למשכנתא ואתם לוקחים כיוון מסוכן. לפעמים זה מסיבות טכניות כמו רכישת נכס בעייתי כמו בית ביו”ש או בעיה בריאותית שולית שהקפיצה את הבנק.

למה צריך יועץ משכנתאות?

למה צריך יועץ משכנתאות?

משכנתא זה עסק רציני מאד הכרוך בכניסה למחויבות על סכומים גדולים לשנים וכדאי לעשות זאת על הצד הטוב ביותר. זאת אומרת להשיג את העסקה הטובה ביותר עבור הצרכים האמתיים שלכם. יועץ משכנתאות מכיר את הבנקים ומקושר אליהם ולכן הם מוכנים להתאמץ בשבילו יותר. הדבר חוסך תיזוזים רבים וממקד אתכם במה שחשוב עוד יותר וזה להתארגן על משכנתא המתאימה לצרכים שלכם. יועץ משכנתאות טוב מגיע ביחד אתכם להבנה לגבי הצרכים שלכם וזאת בשל ניסיונו ומתרגם זאת לעסקה אופטימלית. בכל הקשור למשכנתאות אנשים נוטים לעשות טעויות רבות ובעיקר להתחייב על סכומים הגדולים מיכולותיהם ויועץ טוב יודע לרסן אותם בזמן. עלויות הייעוץ מתקזזות בדרך כלל עם החיסכון שהשיג לכם היועץ והרבה יותר מכך (באלפים טובים..) ואילו המשכנתא מתאימה יותר.

מה זה מחשבון משכנתא?

מה זה מחשבון משכנתא?

לפני שמתחייבים על משכנתא כדאי לעשות סימולציות שונות ולנסות כל מיני קומבינציות של החזר, כמו: החזר חודשי נמוך או גבוה ולזמן קצר יותר או ארוך. ככל שתוסיפו יותר זמן, כך תשלמו הרבה יותר ריבית. ככל שתקנו יותר וודאות תשלמו יותר ריבית ואילו אם תוותרו על וודאות מתישהו תופתעו. מחשבון המשכנתא מציע בנוסף סימולציות על שילובי מסלולים שונים ויוצא עם תוצאה ברורה של עלות חודשית על פי נתוני המשק הנוכחיים. הזנת הנתונים הינה קלה יחסית ואתם נדרשים להזנת תקופת השנים לפריסת המשכנתא, ריבית שנתית במשק, מדד וסכום ההלוואה הנדרש. המחשבון יספק לכם שורה תחתונה של הרכיב שמעניין אתכם (בדרך כלל זה סכום ההוצאה החודשי) וכן את מחיר הריבית המצטבר. מחשבונים מסוימים מציעים גם מסלולים נוספים לחישוב כמו הלוואות בלון וכן גרייס.

מה זה מחזור משכנתא?

מה זה מחזור משכנתא?

פדיון משכנתא וותיקה על ידי לקיחת משכנתא חדשה. כל אחד יכול לפדות את המשכנתא שלו בכל עת. זה יכול לקרות כי הגיע לרשותכם סכום כסף גדול או מפני שהריבית במשק ירדה ויש באפשרותכם לקבל משכנתא חדשה בתנאים מועדפים משמעותית. בעידן של ריבית אפסית כמעט כל מי שיש ברשותו משכנתא ישנה כדאי לו להחליף אותה בחדשה. בפדיון המשכנתא הישנה אתם נדרשים בדרך כלל לשלם “קנסות יציאה” של עשרות אלפי שקלים ולכן יש לשקלל בזהירות את העלות מול התועלת. בדרך כלל עולה שכדאי שכן לריביות יש משמעות עצומה על גובה ההחזר ועל משך המשכנתא ומגלים זאת בעוצמה רבה בשעת המחזור. משכנתאות בריבית גבוהה שהיו תקועות במשך שנים עם אותה קרן, מאבדות כמה שנים טובות במכה אחת עד לתום ההחזר, תוך כדי צמצום נאה בהחזר החודשי. עידן הריביות הנמוכות לא יישאר אתנו לנצח וכדאי לנצל את ההזדמנות כל עוד זה אפשרי וזאת בעזרת יועץ מס בכדי להשיג תוצאה מיטבית.

מונחים בסיסיים במשכנתאות

מונחים בסיסיים במשכנתאות

ביטוח חיים לבעלי משכנתא – נוטלי המשכנתאות נדרשים לביטוח חיים בגובה המשכנתא וזאת בכדי להבטיח את פדיון ההלוואה על ידי חברת הביטוח במקרה והלווה נפטר בטרם עת.

 

הודעת משכון – הודעה שמפיק בעל הזכויות בנכס שבא מצוין שהוא ממשכן את זכויות הנכס לטובת הנושא (בנק המשכנתאות) ומידע בכך את רשם המשכונות.

 

הלוואת גישור – מי שממתין להלוואה אך שזקוק להלוואה מידית, יכול לקבל הלוואת גישור. מצב שקורה בדרך כלל בין רכישת דירה חדשה ומכירת הדירה הנוכחית.

 

הערת הזהרה – הערה הרשומה ברישום המקרקעין עבור הנכס וזאת בכדי להזהיר את המתעניינים שלנכס יש בעלי זכויות נוספים כמו הבנק.

 

חיתום – במהלך בדיקת הבקשה למשכנתא התיק עובר תהליך לבדיקת סיכונים.

 

שטר מכר – תעודה המציינת העברת זכויות בין אדם לאדם, אשר מונפקת ברשם המקרקעין.

קבלו הצעות מבתי ההשקעות המוביליםלקבלת הצעות ללא עלות וללא התחייבות

השאר פרטים לקבלת מידע ללא עלות וללא התחייבות

  הנני מאשר ומסכים לתנאי שימוש, שבכפוף להם הפרטים שמסרתי ישמשו לקבלת פניות והצעות מצדדים שלישיים